7月垮塌，政策能稳住市场就不错了

7月的房地产生意，要比6月更难做，不论是全国还是深圳一隅。

现在再和去年“最坏的时刻”比较，除了说明现在比“最坏”要好一些之外，已经没有太大的意义。

“二次探底”的局面，令人担忧。

(资料图片仅供参考)

7月的房地产市场是垮塌的，可以用“极差”来形容。当然，还不像去年那么差，这是唯一还可以说道的地方。

我最近问了几位房地产老友。

一家头部中介老大告诉我，7月份，佣金收入降了2成。

一家头部房企的同学告诉我，7月份，整个集团的销售额才100个亿。

一个楼盘的操盘手朋友告诉我，在3月份卖的还不错的项目，现在已经卖不掉了，走全民营销都不行。

整个7月，深圳二手住宅的成交量是2259套，比我计算的2300套还低，环比6月下降6.15%，同比+11%。自3月反弹高峰之后连续“四连跌”，3月-7月，二手住宅成交量分别为3949套、3192套、2788套、2407套、2259套。逐月看环比跌幅分别为-19.17%、-12.66%、-13.67%、-6.15%。

新房不太好说，受人才房的影响。单看7月，是第二个月环比上升，但同比是下跌的。加总看前7月，刨掉人才房成交总量是19365套，加上人才房大约在2.68万套，同比去年前7月还是大升。

如果说坏消息里面有什么好消息的话，能找出两个。一是，环比跌幅缩窄了，缩到了个位数，我认为显示市场有跌到底部的迹象。基于目前的政策面大喇叭，7月有可能是2023年最难的一个月份。二是，和去年同比还是大幅高于均值。去年全年深圳二手住宅月均成交量只有1808套，今年2月至7月，成交量都比去年同期高。1-7月二手住宅成交量18495套（月均2642套），同比去年前7月12001套增长54.1%。

跌幅缩窄有一个解释，可能是连番的“大喇叭”好歹起了一些正面作用。但是，从反面角度说，持续的四连跌说明了市场的复苏动能贫弱。居民的买房信心悲观，翘首以盼的大救市政策也迟迟没有落地，人们都宁愿持币观望。

如果放到全国看，垮塌的更为明显。

依据克而瑞数据，7月份，百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元，同比、环比双降，分别为33.1%、33.5%，并且降幅较6月进一步扩大。累计来看，前7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%，3月以来第一次增速由正转负。

短期市场要企稳，只能是向政策要希望。

关于救市，市场上有分歧，有相当部分的观点依然坚持不刺激。我认为正反两派的争论是无意义的，因为政策的目的根本不是为了“刺激”楼市，而是为了“稳住”楼市，不要再继续下滑。我也从来没有说要额外出台什么猛力的政策大力支持，但是过往的限制性政策，有必要逐步的选择宽松，这是法律的要求。

“稳住”，应当是市场的共同底线，如果再进一步下滑，答案很明显，必然会有第二波房企暴雷违约出现。说形势很严峻，并不是危言耸听。但是，眼下无论宏观还是房地产，最大的问题在于：是否发生了误判？

上周末，四大一线城市全部开始了“喊话”。这是超大城市第一次集体对外释放出了要松绑楼市的信号。但是市场认为，步子太慢了，为什么只是喊话而不是快速行动？

我想：氛围都烘托到这个地步了，怎么着8月份也得来点政策吧。只是说，还是老话，政策一定出，但是你期待的是什么政策？能不能达到你的预期？

要松绑的房地产政策，都已经是明牌了，皆在“五限令”。

对深圳而言，就把2010-2020年这10年间出台的临时性干预政策，一个一个梳理一遍，重点年份在2010年、2018年、2020年，这些政策是有必要也有条件松绑的。

因为当初出这些政策是暂时性的，是为了在“长效机制”完成之前稳定市场不要失控。但是，暂时性的干预政策出着出着就出上瘾了，“长效机制”反而拖着拖着拖没有了，暂时性干预措施反而变成了“长效机制”。所以，我在几年前就讲，没有什么所谓的“长效机制”，“五限令”就是“长效机制”，这是很令市场失望的地方。所有的市场参与者等到最后，等到房地产大周期结束，也没有等来一个长期稳定的制度性预期。

什么样的政策应该宽松，我们前次谈过了，这里再集中谈重点。我个人认为，松动重点依次应该是：限贷、税费、限售、限购、限价。

限贷政策是最应该调整的，“认房不认贷”应该尽快的推出。深圳近几年的按揭贷款政策实在太严苛，这对于许多真实自住的改善性购房者，非常的不公平。在市场上升期，让他们为了“大局”受损可能有那么一些民意基础，但在今天，已经失去了意义。

契税政策，我认为普通住宅的契税首先应该全免，豪宅契税减半征收是起码的，但最重要的应该是大幅上调豪宅标准，就算是房价下跌了，在深圳750万能买到什么“豪宅”呢？是面积大？还是总价高？上调豪宅线，可以惠及更多的买房人。

三年限售应该立即废止，不废还没有人买房子呢，有人说放开限售问题更大，我觉得没关系，该松的就松，让好的楼盘流动起来。

至于限购、限价，都应该松动，只要是松动，怎么松都可以尝试。但是迈开向市场规律回归的这一步，最重要。让我们再强调一百遍：深圳应该、也有能力通过增加住宅供应、提高住房保障率，来实现房地产市场的“长期稳定健康向上发展”。一个长期波浪式向上生长的房地产市场，是普通人（包括年轻人）可以参与分享城市经济增长红利的最低门槛的做法。

这里补充有关存量房贷利率下降的讨论，众所周知，LPR的下调不及市场预期，现在深圳买房子首套还要4.5，二套还要4.8，还是蛮高的。而央行已经发声，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，释放了存量贷款利率下降的信号。

但是在我看来，必须要央行“一刀切”发令，否则效果不会好，顶多是阶梯性、个性化的调整。 一则，存量房贷利率说到底是银行和抵押人签订的合同，银行的权益受法律保障，它有权不调整。 二则，银行也需要考虑自身的报表，它也有动力能不调整就不调整。 如果没有明确的指令，再指望着像2008年一刀切的“7折”，基本上不可能。 我个人主张，能够置换贷款的全都置换了，反正它就算是一刀切的打折，也不可能给你打折到经营贷的水平。没准儿，继续提前还贷的多了，银行反而更有动力去跟你商量调整了。

有的观点担心，这样放松，房价重新涨起来，像2009、2016重现。

要我说，你们想太多了，也不看看现在人们真正的担忧是什么。能够买得起房的就两种人，一种是有钱人去改善去投资，一种是中等收入群体去自住，这两类人群对未来的担忧并不一样，总之，他们不会因为你放宽所有的限制就会忙不迭的入市。

放宽干预，能够有希望稳住楼市，是稳住。