原恒大深圳超总项目纾困复工 万科代建低调“喝汤”

观点网停工已久的恒大深圳超总项目，被安居建业接盘之后，也于近日迎来复工。与此同时，万科作为该项目代建方也“正式”浮出水面。

根据公开消息，近日，原恒大超总项目深圳湾超级总部基地B塔项目桩基工程完成开工。于开工仪式中，项目业主深圳安居建业、代建单位万科集团南方区域公司、施工方中建四局等相关单位均出席活动。

(相关资料图)

早在安居建业接盘项目之初，市场就对代建方有所猜疑。主要还是围绕着安居建业的3位持有相同股份的股东去展开，即万科、深业以及深圳特区建工。

如今看来，万科如愿喝上了恒大超总项目的“汤”，虽然是以代建的方式参与其中，但如果项目能够如期交付，该项目的成功所带来的品牌推广效应，是其他代建项目所无法比拟的。

代建“困难”

在安居建业接盘恒大超总项目之前，该项目已停工超14个月，且已有的项目进程也影响着后期接盘方对项目的再规划。

公开信息显示，深圳超总B塔项目原为深圳恒大总部建设用地，宗地号为T208-0054。该项目于2022年11月26日由深圳市安和一号房地产开发有限公司以底价约75.43亿元竞得。

企查查信息显示，该公司由深圳安稳房地产开发有限公司100%持股，大股东兴业国际信托间接持股约97%，深圳安居建业、深圳前海基础设施投资基金分别持有其余2%和1%股份。

深圳超总B塔位于深超总核心区域，是超总基地超高层地标建筑之一，也是深圳市政府的重点关注项目。项目对标国际，以湾区国际科技金融中心为定位，打造粤港澳大湾区超级塔标杆，建成后，将与A塔、C塔等多座超高层、高层建筑共同构建世界级滨海城市的天际线。

截至目前，该项目已成为深圳最具代表性的纾困项目之一，体现了“国资身份+市场化运作”的优势。虽然目前如期“复工”，但遗留的问题对代发方和施工方来说，也是巨大考验。

据此前观点新媒体报道，安居建业接盘前，该项目已完成地块基坑桩基础工作，土石方大面已开挖至基底标高的地下42.35米，基底承台和坑中坑尚未完成。系目前国内房屋建筑工程中在基坑深度最深的基坑内组织桩基施工，刷新了中国民用建筑基坑最深纪录。

施工方中建四局南方分局局长严静也于近期对外表示中坦言，上述工程具有最深、超近、超硬三个特点。除了“最深”以外，还存在地下室外墙距地铁仅4.4米的“超近”的距离问题以及开孔岩层带来的抗压强度“超硬”的问题。

查阅招标文件得知，在去年末，深圳市安和一号房地产开发有限公司便发布了深圳超总B塔地块的代建服务公开招标采购。

在对企业的招标要求上，一是需要具备房地产开发二级及以上资质；二是在经验上需要近五年（2017年12月1日至今）具有深圳地区项目的代建服务经验。

结合招标要求的内容，安居建业的三位持股比例相同的股东中，万科似乎是最契合的人选。

在深圳代建服务及操盘经验上，相较于万科，深业集团代建规模较小；深圳特区建工旗下代建公司——天健集团的代建经验和操盘项目类型种类上也比不上万科。

因此，在代建服务候选人公示中，有且仅有万科一位候选人入选。最终，深圳市万科城市建设管理有限公司以1.338亿元的报价成功获取深圳超总B塔的代建服务。

万科方面对观点新媒体表示，其作为以深圳国资为基石股东的混合所有制企业，将积极与市属国资国企协同融合发展。万科作为安居建业的参股企业，旗下万科城建公司为超总B塔项目的代建单位，负责项目的全过程建设管理工作。

万科背面

无可避免的是，万科对国内代建业务的发展，具有启蒙作用。

其师从铁狮门的“小股操盘”的模式，启发国内房企利用品牌溢价提升资产价值的思想，但在实践中并没有被房企普遍接受，而是走向了“同股同权、各管各的”的项目合作道路。

而相较于泊寓、万物云、万纬冷链这些聚光灯下的业务，万科在代建业务上的披露少之又少，加之上万科南方城建公司的相对低调，致使“代建”业务犹如生长在万科这条大船的背面阴影之中。

据观点新媒体统计，万科在代建业务的市场聚焦在深圳、东莞、佛山等大湾区能级较高的城市，项目以政府代建为主，业务涵盖住宅（保障房）、产业办公、教育、文体、物流、医疗养老、市政园林、综合整治、酒店等类别。

早在2016年3月，万科便组织成立EPC事业部，开始对外承接EPC&代建业务。并于2020年6月正式成立城建公司，确定做大EPC及代建项目规模。截至2022年12月，万科已累计获取EPC及代建项目241个，累计管理面积3222.90万平方米。

虽然在组织建制上，万科2016年才成立代建相关事业部，但从实际项目操盘模式上，在2010年，万科便悄然进入了代建市场。

观点新媒体了解到，万科代建的首个项目为深圳龙悦居三期工业化保障性住房，由万科南方城建公司操盘。该项目是全国首个总建面超过20万平方米的工业化住宅项目。此后，万科的代建项目类别不断扩展至政府公建、学校、道路、公共住房及安置房代建、医院等领域。

其中，经典代建案例就是光明中心区科学公园项目，目前该项目被誉为深圳北部的"绿色生态心脏"，项目总投资约14.97亿元，项目总占地面积约208.1万平方米，为光明科学城中心区的核心公园。

类似与深圳超总B塔这种超高层项目的代建上，万科也有成功案例——卫星通信运营大厦核心筒。该项目位于宝安区宝兴路西侧，占地面积7630平方米，建筑面积10.7万平方米，总高约230米。

据观点新媒体观察，万科南方城建的业务开展模式仍以传统的建筑设计、建设为主，类似于项目工程的总包角色。该司获取项目的方式仍以招投标市场为主，并不像目前主流代建企业的“盘活、托底、增信、赋能”的角色，更像一个“建设者”。

加之上，万科南方城建的客群相对单一，以政府公建为主，在大量房企涌入代建行业的当下，代建费率及企业自身盈利也在面临压力。

目前，行业整体对于政府及国企代建流费率在2%至3%之间，部分企业为抢占市场更是把费率压制1%，不可避免的出现，行业拥挤下的盈利收窄。

公开信息显示，万科南方城建公司通过招投标市场，获取的最大的单笔金额的项目为深汕高级中学EPC项目，于2020年11月获取，中标价约为7.69亿元。该项目为该司在深汕合作区的首个项目，也是深圳市建筑工务署首个由房地产企业牵头的EPC项目。

截至去年末，万科南方城建已进入深圳、东莞、广州、佛山等在内的14个城市，业务涉及广东、海南、福建、西藏及四川5个省份；在建项目103个，管理面积1777.77万平方米；已交付项目136个，累计已交付面积1437.61万平。

而从今年的情况上看，万科南方城建公司获取的项目仍以学校代建为主，城市主要集中在深圳和东莞。金额上看，单笔金额最高的就是本次复工的深圳超总B塔，中标价格1.338亿元。

回过头来看，承接安居建业纾困项目的代建，对万科来说是一个新机遇，打进纾困代建市场的机遇。

前者虽然成立仅一年有余，但其纾困的深圳项目就超10个以上，纾困企业涵盖恒大、佳兆业、益田等企业，已成为深圳最大房地产纾困平台。

万科不仅深耕于深圳市场，还在当地代建领域有所经验积累及项目落成，也势必会有更多的安居建业所接盘的纾困代建项目，交由万科实施。

这么看来，万科参股安居建业这笔账，怎么算都很划算。